“去地產化”5年后,萬達又重新發力房地產開發,這曾經是這家公司走出大連、發家壯大的根本。

  王健林曾說,原則上2020年以后,萬達不再搞重資產,全部為輕資產。但在全面轉型輕資產的關鍵年份,萬達卻釋放出多個重回地產行業的信號。

  4月23日,已多年不拿宅地的萬達,罕見在江蘇鹽城拍下一宗純住宅地塊,這似乎成為萬達要重新入局土地市場的前奏。

  界面新聞從多個信源處獲悉,萬達地產今年銷售目標設定為1000億元。受制于疫情影響,這一目標完成的難度加大,但截至目前,萬達并未因疫情影響改變千億目標。

  6年前,萬達房地產開發風頭正盛,地產銷售額位列行業前三,不動產持有物業面積全球第一。獨創的商業地產標準化模式,被同行競相學習,萬達成為實體商業中堅力量,樹立了極強的品牌形象和價值。

  但隨后,為挖深護城河,王健林開始進行“去地產化”轉型——想從以房地產為主業的企業轉型為高科技服務企業,商業地產也開始強調以輕資產為主。

  這次轉向加上一朝陷入“不可抗力”,讓萬達房地產開發板塊的銷售額一落千丈。

  這6年間,歷經內外環境變化,萬達一直在“去地產化”和重回地產之間搖擺,有過空前的轉型決心和雷霆舉措,也面臨了被反超的失落、收入下降的陣痛。

  而輕資產業務知易行難,相形之下,地產開發的錢還是“更好賺”。王健林也不得不正視這一事實,開始低調回頭,重新要求提升地產開發的貢獻。

  重提規模

  2018年1月,萬達商業引入騰訊、蘇寧、京東、融創等四家股東。當時,王健林承諾,在1至2年內消化房地產業務,今后不再進行房地產開發,成為純粹的商業管理運營企業。因此,萬達商業一分為二,獨立出萬達商管集團和萬達地產集團。

  “不追求銷售額,為商管而存在,每年消化萬達廣場住宅配套,保持幾百億銷售額。”這是王健林在2018年年會上給地產集團的定位和要求。

  至2019年底,萬達商管完成房地產業務剝離,萬達地產將集團所有地產業務攬進體系之中,繼續從事房地產開發業務,通過招拍掛、商業綜合體和文旅項目等形式獲取開發用地。

  地產板塊可見的顯著變化是:拿純宅地、重提規模;現實操作是萬達廣場及文旅項目中,住宅地塊占比顯著提升——與其說商業廣場配套住宅,萬達內部人士更精辟的總結是“住宅配套一個商業廣場”。

  隨著這些項目落地和調整,曾定位為“附屬品”的地產集團又開始逐步壯大起來。

  截至目前,萬達地產對外投資公司增至82家,形成了以深圳迪訊和富泰香港共同持股的中外合資公司。

  據界面新聞了解,目前萬達地產集團分為南區和北區,形成兩區并立新格局。北區管轄范圍為山東、江蘇、上海,南區管轄范圍為浙江、安徽、江西。

  萬達地產集團的核心管理層由總裁和四位副總裁組成。目前總裁是呂正韜,今年47歲,加入萬達已18年,一路從城市公司營銷副總做到區域負責人再至如今地產集團總裁。

  其余四位副總裁分別是北區項目管理中心總經理黃國斌、南區項目管理中心總經理曲曉東、成本管理中心總經理于修陽和地產集團首席副總裁劉海波。

  去年底,萬達商管完全剝離地產,其投資部門也隨之全部轉至地產。劉海波則是投資部門負責人,不管是文旅項目還是商業項目都由其負責,是一位核心人物。

  隨著股權和組織架構完善,萬達地產開始擴大新增投資。

  根據今年萬達商管中期票據募集說明書,2017年至2019年,萬達商管通過公開招拍掛買地就花了460億元,總計容建筑面積近1000萬平方米。2019年,萬達商管還并購8個萬達廣場項目。

  萬達地產這兩年也在土地市場發力拿下不少項目,例如杭州富陽萬達廣場項目、延安萬達城、蘭州萬達城等文旅項目等。今年以來,又繼續在天津、四川眉山、浙江臺州、廣東河源等地新增萬達廣場項目。

  這些新獲項目的一個變化是,配套多以住宅為主。“基本轉向住宅了,只是配套一個商業廣場。”一位消息人士告訴界面新聞。

  界面新聞梳理萬達自2019年以來獲取的地塊發現,住宅占比確實有顯著提高。

  如去年3月拿下的延安萬達城7宗地塊,總建筑面積約131.4萬平方米,其中4宗是住宅,占總建筑面積比達到80%。近半年內拿下的梧州、河源等萬達廣場項目,也多是以住宅為主。比如,河源項目住宅用地總建筑面積占比達到約84.5%。

  今年以來,萬達回歸住宅開發市場的跡象越發明顯。早前4月23日,萬達還罕見拿下江蘇鹽城純宅地。

  目前來看,萬達地產銷售額主要還是來自萬達廣場和萬達文旅項目房地產開發業務。

  一般單個萬達廣場完成幾年滾動開發,累計可為萬達貢獻幾億到幾十億不等的銷售業績

  界面新聞查閱萬達債券資料獲悉,截至2019年末,主要完工的10個萬達廣場,整體銷售額接近460億元。譬如,其中湖北荊門萬達廣場銷售額29.71億元,東莞東城萬達廣場銷售額53億元,南京萬達茂達到140.4億元。

  中誠信出具評級報告顯示,截至2019年底,萬達在建及擬建萬達廣場共18個。按照萬達商管的規劃,每年要力爭10到15個重資產項目,這全是萬達自己投資、銷售的體量。

  這兩年萬達極力拓展的文旅項目也為其貢獻一定的銷售額。蘭州萬達城2019年11月啟動銷售,根據克而瑞數據,該項目在去年11月和12月累計銷售額13.86億元;延安萬達城去年8月首次開盤,銷售額為9.3億元。

  “政府需要什么,就配什么”

  據克而瑞數據,2015年萬達地產銷售額1512億元,位居行業前三,2017年銷售額逐步與頭部房企拉開差距,首次跌破千億。

  這一年,王健林受“不可抗力”選擇斷臂,將14個文旅項目賣給孫宏斌,損失資產達1527.6億元,總建筑面積合計約為5940萬平方米,其中可銷售部分的規劃建筑面積約為5006萬平方米。

  王健林的決心加上萬達一以貫之的執行力,令其“去地產化”轉型得到全面貫徹,新增土地儲備逐年減少,房地產開發業務被大幅收縮。

  萬達跌破千億是在2017年,也是在這一年,千億房企擴容至20家。到了2019年,行業前三銷售額門檻已高達6000億,千億房企增至34家,萬達失去了大量可售土儲,銷售額一降再降,跌至不到500億元,行業排名也掉到了60位。

  “2012年是中國房地產的高位,之后王健林完全看空樓市,后面幾年不僅不做土地儲備,還把精力向文化、旅游、體育等方面轉,從此消失在排行榜單前列。”一位不具名人士稱。

  想要再次突破規模,一個更加現實的問題是,如今土地市場競爭越發激烈,萬達原有的拿地優勢還存在嗎?

  一位接近萬達人士認為,萬達這幾年在商業、電影、體育、文旅、大健康等產業上建立自身護城河,非其它房企能及。萬達現有投資邏輯與過去有一定區別,目前更傾向于多產業的一攬子投資,而不是單一項目。

  “政府需要什么,就配什么”,可以看作萬達轉型以來的成果,畢竟現在的大型項目投資都離不開商業、文化、體育等產業加持。

  比如在商業廣場方面,萬達在全國范圍內深耕多年,依舊享有優勢。特別是在下沉市場,發展空間還具有一定想象力。

  商業發展由一二線發達城市向三四線城市普及的趨勢顯著。CRIC數據顯示,2014年到2018年四年期間,全國44個大中城市商業廣場體量由11094.47萬平方米增長至18121.69萬平方米,年平均復合增長率達到13.05%。

  而三四線城市商業發展水平又相對落后,商業模式仍以傳統住宅底商及商業街為主,大型商業廣場較為缺乏,市場潛力巨大。

  盡管具有產業優勢,推進項目實際落地也并不容易。

  首先,大家都在進化,競爭更激烈。最近幾年,通過產業協同拿地模式被同行運用得爐火純青,房企也逐步發展出拿地的核心優勢。諸如碧桂園、恒大、萬科等頭部房企多元業務加持,華夏幸福等產業新城模式,融創、世茂等并購模式,在土地市場有強勁競爭力,這些房企都儲備了大量糧草。

  一位第三方機構人士觀察認為,受制于內外部環境變化,萬達拿地的低價優勢在逐漸減弱。他說,萬達是在用2012年、2013年賺的低價錢,去2017年之后的高價市場上拿地。

  其次,通過產業加持方式拿地,不同于住宅高周轉模式,需要大量資金沉淀。在如今融資環境趨緊的大背景下,短時成效并不顯著。

  2019年,王健林欲收復失地,重返文旅,宣布在延安、蘭州、沈陽、潮州等地計劃進行百億級別投資,涉及文旅、酒店、商業、醫院等產業。

  但這類資金需求量大、周期長的文旅項目并不如預期順遂。這些新簽的文旅項目大部分都是“輕資產”項目。界面新聞查實,僅有延安和蘭州兩個萬達城項目是萬達投資的重資產項目。大健康方面,也因資金等多方面發展受阻。

  在傳統房地產進入“白銀時代”和“房住不炒”的大環境下 ,萬達重提規模并非易事。今年的地產行業環境相比前幾年,快速增長壓力更大,行業排名靠前的大部分房企,都降低了今年的預期增速。已經掉隊的萬達地產,能否順利達成目標,充滿挑戰。

  (原標題:【深度】萬達重回地產,今年目標千億|界面新聞 · 地產)

(文章來源:界面新聞)