“深圳、東莞等地房價上漲屬于結構性上漲,并未出現區域性房地產熱。與此同時,多數城市房價與交易在受疫情沖擊后都基本恢復,房價總體穩中略升,未現市場衰退。”4月27日,中國社科院發布的4月中國住房大數據報告(以下簡稱“報告”)分析稱,在疫情沖擊以及寬松貨幣環境的背景下,短期局部上漲或下跌的風險將并存。

  大灣區深莞漲、廣州降

  3月以來,深圳房價異軍突起領漲全國,網傳“土豪戴口罩排隊搶購上千萬的豪宅”,而且“天價喝茶費”重出江湖。為此,從4月21日開始深圳全面排查房產抵押經營貸款的資金流向。

  深圳房價的結構性上漲是否已蔓延至全國其他城市?對此,報告顯示,粵港澳大灣區深圳房價出現結構性上漲,其他主要城市群帶房價平穩。

  在粵港澳大灣區,除港澳外的各核心城市中,僅深圳和東莞近期出現房價顯著上漲。報告監測數據顯示,近3個月,深圳房價累計上漲4.07%,東莞房價累計上漲3.88%,房價漲速相對較快。但在其鄰近的城市中,近3個月廣州房價累計下跌1.23%,中山、佛山房價也有所下跌,珠海穩中略漲,均未出現異常上漲。

  值得關注的是,房價明顯上漲的深圳房價也是結構性上漲,雖然在寶安、福田、南山出現較快上漲,但羅湖反而微跌。報告監測數據顯示,近3個月深圳南山區房價累計上漲8.84%,寶安區房價累計上漲7.96%,漲速相對較快。羅湖區近3個月房價累計下跌0.06%,市場仍較為平穩。

  此外,我國另外兩大城市群帶中的環渤海及長三角城市群,近期其核心城市房價并未出現明顯上漲。作為環渤海城市群龍頭城市的北京,近3個月房價累計上漲0.83%,漲速和正常的季節性波動水平接近,環渤海城市群其他核心城市漲速也基本合理。

  作為長三角城市群龍頭城市的上海,近3個月房價累計上漲1.51%,漲速處于正常略高的區間。長三角城市群其他核心城市漲速除蘇州略高外,也基本在合理范圍內。

  報告顯示,從整體來看,房價相對穩定,未因疫情沖擊出現下降。其中,一線城市房價較快恢復,二三四線城市房價均較為平穩。近3個月,一線城市房價累計上漲1.47%,漲速穩中略高;二線城市房價累計上漲0.59%;三線城市房價累計上漲0.75%;四線城市房價累計上漲0.28%。

  報告總結認為,深圳、東莞等部分城市當前房價較快上漲屬于結構性上漲,并未出現區域性房地產熱。同時,多數城市房價與交易在受疫情沖擊后都基本恢復,房價總體穩中略升,也未出現市場衰退。

  短期局部房價上漲或下跌的風險將并存

  從全國來看,核心城市房價穩中略升。中國社科院發布的全國24個核心城市房價指數顯示,全國核心城市房價出現恢復性回升。2020年3月,核心城市綜合房價已經高過了2020年春節前的水平,同時也高于2019年全年最高房價,但是要低于2018年中的房價水平。

  當前,貨幣供應趨于寬松,利于樓市的回暖,但部分城市的樓市短期受疫情沖擊較大,“房住不炒”也面臨執行壓力。

  報告顯示,未來影響短期房價的重要因素主要包括疫情對住房需求的負向影響,以及相對寬松貨幣環境對住房需求及房價預期的正向影響。在疫情不會突然消失的條件下,部分城市疫情對樓市的負向影響超過正向影響。而另一些城市則可能相反。這表現在房價格局上,則是市場冷熱不勻,漲跌互現,也影響了區域的不平衡性,

  中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華預測,在疫情沖擊及寬松貨幣環境的背景下,短期局部房價上漲或下跌的風險將并存。如果沒有嚴厲的管控措施,深圳的房價結構性上漲很可能擴展成全面上漲,并傳導至其他一二線城市。

  鄒琳華同時表示,如果未來宏觀經濟環境沒有及時復蘇或進一步變差,一二城市即使房價進一步上漲也難以持續,最終“高開低走”的風險變大。而三四線城市房價很難出現全局性上漲。少部分經濟基本面受疫情沖擊較嚴重三四線城市,房價也可能出現較快下跌。

  中國社科院建議,進一步完善一線城市及其周邊衛星城市的住房投資管控措施,因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件。而且要加強信貸資金用途管控,嚴禁各類消費貸款、非房地產企業經營貸款流入房地產。與此同時,建議及時有效降低居民家庭短期還款負擔,臨時性采取對存量房貸利率進行向下重新定價等措施。 

(文章來源:新京報)